尊敬的审判长、审判员：
受被上诉人XX的委托，由我担任被上诉人xx的诉讼代理人。经认真分析、研究本案，现就本案发表如下代理意见：
（一）关于房屋性质
本案争议房屋是xxxxx村村委会与xxx房地产开发公司合作开发，由xxx村出地，xxx房地产开发公司进行开发，按比例分成，其中一部分由村委会安置村民，另外一部分由开发公司变更土地性质对外销售。被上诉人是攸xx村村民，购买了位于xxx小区xx号楼x单元x楼x户。为了今后变更房屋性质，方便管理，村委会要求每一个村民都与房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，但此合同中关于该房屋建设依据及销售依据的相关约定均为空白，说明此房屋并非按照商品房审批手续办理，没有相关证件的批号。一审法院已经依职权进行取证，更何况双方签订的合同中已经明确该房为“福利房”，能够充分证明涉案房屋是小产权房，即没有产权。
双方买卖协议无效。无效的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地或地上建筑物使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有该使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权或地上建筑物使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。其二，根据《物权法》的规定，该房使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的稳定和经济的发展。
综上所述，本案涉及房屋是没有产权的农村福利房，被上诉人是本村村民，享有该房屋使用权，与上诉人达成的《房屋买卖协议》因违反法律规定而无效，依据《合同法》第58条之规定，上诉人应返还房屋。一审法院审理此案事实清楚，运用法律依据正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。
此致
呼和浩特市中级人民法院
代理人：王伟
2012年5月31日